“合资公司”），双方各占50%股份，中方以土地入股，新方则以现金入股。 由于开发主体来自市场，生态城从一开始债权债务结构干净利落，土地和各项固定资产投资产权清晰，没有历史包袱，这也使得管委会、投资公司和合资公司能够齐心协力，在规划建设过程中达成共识。 根据相关商业协议，投资公司负责土地收购整理出让和基础设施、公共设施的投资建设运营，分享收益权。而其所需投资，则由投资公司自己先行垫付，管委会通过后期财政收入按项目审核返还。 合资公司作为中新合作平台公司，负责土地商业开发和“一路三水”（道路、雨水、中水、污水）建设，其承担的建设投资主要通过配套费收入按项目予以返还，从而形成了以开发主体先行投资建设、财政收入后期返还为特征的资金循环体系。 这种以企业垫资、财政回补为核心的资金循环方式，在土地成片开发整理、配套设施大规模建设过程中发挥了重要作用，企业垫资有效放大了财政资金的效能，撬动了大规模的开发建设，同时成为财政资金支付的有效缓冲。 值得一提的是，生态城管委会先后授予投资公司18项特许经营权，涉及土地运作、水气热供应、公共交通、垃圾处理、园林绿化、环境卫生等等，投资公司则采取公开招标等方式，将相关业务委托给第三方承担，降低成本，同时按照市场标准，获取投资经营收益。 “以往功能区的基础设施和水电气等公共服务配套都是由事业单位来投资运营，由于国家电网、天然气公司等大型国企和事业单位并不隶属于功能区政府，具有很高的话语权。前来投资的入区企业不仅要和当地政府沟通，还要反复和这些单位沟通，有时候因为一个管道的铺设就要沟通好几个月，很多企业耗不起，当地政府也颇为无奈。生态城开发运营模式的创新在于，投资公司根据政府标准提供服务，并取得相应的收益，一切按照市场标准来，大家就很专业。”前述政府规划建设业内人士表示。 金融危机来袭 有了清晰的开发模式，生态城的大规模建设开始起步，然而刚刚起步的生态城又遇到了空前的金融危机，发源于美国次贷危机的金融危机在2008年蔓延成为全球性的金融危机，并且逐渐对国内经济产生影响。生态城起步区的推进遇到了挑战。 管委会领导有些着急，于是就召集开发商开会做思想工作：金融危机不见得是一件坏事，反而有助于较大幅度降低建设开发成本。当时房地产市场是非理性的，过热的房地产市场也带来了建材市场的非理性上涨。举例来说，为筹备开工仪式生态城建设了起步区一纵一横两条道路，但填土、建设的成本过高。如果以这样的高成本去建设生态城，将带来巨大的融资压力。 但金融危机爆发后，特别是随着房地产市场趋于低迷，越来越多的购房者在等待观望，建筑材料和其他原材料能源价格持续下降，价格逐步回归理性，这有利于控制开发建设成本，大大缓解初级的投资压力，同时也可缓解因实施绿色建筑标准带来的成本增加问题，为今后的销售争取到广阔的市场空间。 而且，一般金融危机历时两三年，正好与生态城起步区的开发建设周期基本同步，生态城经过两三年的开发建设周期后，会迎来新一轮经济的高速增长，从消费者的角度看，肯定有需求，而且需求还很大，重点是如何激发消费者的投资意愿。 “事实证明，我们的判断是对的，而一路坚持下来的开发商们也从中获得了不少的收益。”黄永浩笑着说。 生态，不仅仅是一句口号 在生态城里漫步，就会发现，生态环保贯穿于城市生活的很多地方：所有建筑为绿色建筑；全部住宅安装太阳能热水设施；利用全部道路、广场、绿地、屋面等收集雨水，不仅提高了水资源的利用率，还兼顾调峰和蓄滞功能，这也让生态城成了典型的海绵城市；自行车、行人与机动车道分离；垃圾分类管理…… 生态城在建立之初就定位环境友好、资源节约型的社区，并将这一理念贯穿规划、建设、运营的全方位的城市管理中。比如，“在编制总体规划前，首先对环境承载力和区域建设进行适宜性评价，在此基础上划定禁建区、限建区、可建区，设置生态保护区，规划生态走廊，构建生态格局。”来自生态城建设局的李晓源对记者表示。 再例如，为避免大城市的交通堵塞，生态城采用TOD 模式，实施土地混合利用，采取双棋盘路网格局，规划建设“轨道交通、城内公交骨干线、公交支线”构成的三级公交服务体系和覆盖全区的慢行交通系统，实现“人车分离、机非分离、动静分离”。另外，“以往开发区往往会面临钟摆式交通的压力，而生态城将产业园区均匀分布在不同片区中，通过职住平衡来实现交通的畅通无阻。”李晓源解释道。 “从产业发展的角度，我们建立了环保的预评估制度，将不符合环保要求的项目排除在外，当然好项目也不会放过。而且在后续的开工、建设、验收等等各个环节，都有详细的环保指标要求。”来自生态城环境局开发管理科副科长许凤霞表示。 只有具有经济可行性的环保才是真正的环保，也才具有可复制性。“无论是整体规划，还是科技的应用，我们首先考虑到的就是其可负担性及实用性。很多运用在生态城内的绿色理念其实并不昂贵，但是它们在节能环保上的效益却十分显著。例如倡导废弃物回收利用、减少供热和照明的需求等。”吉宝集团中国首席代表吴来顺表示。 |